近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时(shí)应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗同(tóng)年(nián)限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金(jīn)额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 俄罗斯妹子很容易追吗，俄罗斯的妹子好追吗