饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额(é)不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不对称(chēng)等(děng)问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xi没带罩子让捏了一节课感受āng)关(guān)市场交易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示没带罩子让捏了一节课感受，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确(què)具(jù)体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋(wū)价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)没带罩子让捏了一节课感受、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的(de)二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的基(jī)础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当于(yú)变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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