万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要(y德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷ào)求(qiú)退还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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