饱受(shòu)争议的二(èr)手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿(dùn)，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房(f正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗áng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗在规定的收(shōu)费标准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务(wù)过程中(zhōng)对收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价(jià)即可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道(dào)，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的(de)经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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