饱(bǎo)受争(zhēng)议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗p>

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的收(shōu)费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地产经纪(j一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗ì)服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务(wù)内容(róng)和收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务(wù)项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查处不按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国(guó)家(jiā)企业(yè)信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及(jí)税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于(yú)提高(gāo)交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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