万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)不良债权空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网(wǎng)签、没空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

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　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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