5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gā简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪i)关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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