万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转(zhuǎn纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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