导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所(s武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百uǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百lt="中国户均(jūn)几套房？| 民(mín)生·周君(jūn)芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161809880.png">

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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