万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍一滴水多少ml 一滴水多少克卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人士(shì)，一滴水多少ml 一滴水多少克柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身(shēn)？

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