导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达(dá)国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅(zhái)套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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