万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱(chù)置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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