5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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