5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争(z顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解hēng)力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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