5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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