饱受(shòu)争议的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究(jiū)中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房(fáng)对(duì)居(jū)民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务(wù)机构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设(shè)部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部(bù)门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还(hái)是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范化，有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价(jià)中(z印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有hōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购房(fán印第安人还存在吗，印第安人现在还有没有g)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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