导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(cjunk food 可数吗，junk food是单数还是复数héng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均junk food 可数吗，junk food是单数还是复数拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 junk food 可数吗，junk food是单数还是复数