5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大(dà)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成HBC路由器能用WiFi吗绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资HBC路由器能用WiFi吗首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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