导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住(衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公(gōng)布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就能衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢t="中(zhōng)国户均(jūn)几套房？| 民生·周君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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