导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等因素产书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)调(diào)查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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