导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场供(gōng开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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