OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次(cì)项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也(岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们(men)可能(néng)面(miàn)临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持(chí)预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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