万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长00; line-height: 24px;'>正方形的棱长是什么意思，正方形的棱长是什么什么叫棱长它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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