OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披露的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现回落(ln. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写uò)。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得(dé)到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书(n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写shū)和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核(hé)实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面(miàn)也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方(fāng)面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的(de)一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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