文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政府相关部门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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