近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律(曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化(huà)导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金(jīn)曹冲称象的故事说明了什么科学道理，曹冲称象这个故事告诉我们什么道理份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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