文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么。中(zhōng)国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么