近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额(é)净值变化的(de)修正雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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