导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(y唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥ǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4唯物主义者和唯心主义者什么意思，唯心主义者是啥成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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