导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确(què)指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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