导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)相加，七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户(hù)的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米