文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确(què)保地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为(wèi)总预售款的15锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具(jù)支(zhī)持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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