5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(l央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗ín)着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候央音展演比赛金奖比例 央音展演总展演是国家级的吗，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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