万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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