饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同(tón卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些g)意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等(děng)场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些收费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司(sī)可(kě)能(néng)会利(lì)用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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