一(yī)线城市，也不端着了。

　　昨(zuó)天，深圳取消二手房指(zhǐ)导价的(de)消息(xī)在(zài)房产圈(quān)刷屏了(le)。

　　这(zhè)条消息为什么这(zhè)么重要？首先二手房指导价被称为“核(hé)弹级(jí)”政策(cè)，其(qí)次深(shēn)圳几乎是最后一个还在“认真”实(shí)施这条(tiáo)政策的(de)城市，最后深圳是房价(jià)前三的核心城(chéng)市。所以(yǐ)，深圳的一(yī)举一动都具有风向标意义。

　　有分析人士指出，深圳(zhèn)二手房指导价如(rú)果取消，首(shǒu)先(xiān)有利(lì)于深(shēn)圳二手房回(huí)暖，然后二手房回暖有利于深圳(zhèn)楼市(shì)总(zǒng)体回暖(nuǎn)，最后深圳楼市回暖有(yǒu)利于全国楼(lóu)市(shì)回暖(nuǎn)....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应(yīng)”。

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　　“核(hé)弹调控”退出(chū)？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官方参考价（指导价），银(yín)行核(hé)定(dìng)房价以网签备(bèi)案(àn)价和(hé)评估价(jià)孰低为准。

　　自此，参考(kǎo)价真正变成(chéng)了“参(cān)考价”。

　　目前没(méi)有看到(dào)官(guān)方文件。据证(zhèng)券时报21日消息，目前深(shēn)圳多(duō)家大行表示“尚未接到正式(shì)通知，目前仍(réng)按(àn)参考价办理按揭”。所以(yǐ)还需(xū)要持(chí)续的关注。

　　易居研究院研究(jiū)总监严跃进认(rèn)为，本次政策大概率(lǜ)为真(zhēn)，更多体(tǐ)现为银行贷款等(děng)领域按照新的规则进行，但不会(huì)出台正式文件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些(xiē)事情，是不用发文(wén)件的(de)。毕竟可(kě)以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深(shēn)圳楼(lóu)市(shì)二手房指(zhǐ)导价横空出世。当时，深圳一口气公布了(le)全市3595个小区(qū)的参考价(jià)，很(hěn)多南山、福田、宝安中(zhōng)心区(qū)的高价盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只能按(àn)照指导价来(lái)计算首(shǒu)付、发(fā)放(fàng)贷(dài)款。

　　当时大(dà)家(jiā)还(hái)不(bù)觉得厉害(hài)，但(dàn)经历了(le)这两年的痛苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个(gè)例子，市场价1000万的(de)房子(zi)，如果不“指导(dǎo)”，可以(yǐ)首付(fù)3成即300万(wàn)；如果指导价一公里大概多少步 一公里大概要走几分钟打七折即700万，那么首付3成(chéng)210万(wàn)，加上需要全(quán)款支付的部分(fēn)，实际首(shǒu)付去到了510万，相当于首(shǒu)付5成了（多给210万(wàn)首付）。这直接让(ràng)大批量买家，失去了购房能力，相当于强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参(cān)考价以后(hòu)，东(dōng)莞(guǎn)、宁波(bō)、成都、三亚(yà)、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市(shì)陆续跟(gēn)进。事实也(yě)确(què)实证明了，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安(ān)居(jū)客的(de)统计，实施二手房(fáng)指(zhǐ)导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响，二手房更是惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个(gè)大中城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

　　2

　　深圳，有人(rén)付出了沉重代(dài)价

　　据深(shēn)圳乐有家研究中心(xīn)数据显示：成交量上(shàng)，二手房指(zhǐ)导价出台当(dāng)年，深圳(zhèn)二手住宅(zhái)成交量同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量同(tóng)比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近(jìn)二(èr)十年最(zuì)低记录，相(xiāng)较2020市场高峰(fēng)缩水近八(bā)成。

　　价格方(fāng)面，与二手房(fáng)指导价发布当月(yuè)相比，如(rú)今二手房(fáng)挂牌价低于及接近(jìn)参考价的房(fáng)源占比大(dà)幅增加。2023年一季度，深圳(zhèn)各区二手(shǒu)房成交TOP10小区中，过(guò)半成(chéng)交(jiāo)价低于参(cān)考(kǎo)价(jià)。

　　只有(yǒu)真(zhēn)实(shí)经历其中(zhōng)的(de)人，才(cái)能(néng)深切的(de)感知其威力。

　　深(shēn)圳(zhèn)房东(dōng)，斩仓的(de)新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说一位码农三年前高杠(gāng)杆买(mǎi)了2套华润城，月供(gōng)12万(wàn)，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒体推测，如(rú)果(guǒ)案例属实，买家的实际购房成本高(gāo)达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷(dài)和持有成本，差不多(duō)亏损超千万。

　　深圳一大批(pī)人这两(liǎng)年感受到了太多“心酸”。二(èr)手房成交量创下多年(nián)新(xīn)低，学区房神话(huà)不再，房产中(zhōng)介的日子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二手房指导价的城市陆陆续(xù)续低调退出，目(mù)前只有深圳(zhèn)还是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市(shì)也(yě)不(bù)端着了。

　　近日，北京在房山区(qū)试点(diǎn)多子女家(jiā)庭和(hé)职住平衡(héng)家庭(tíng)购房支持(chí)政策(cè)。上海也(yě)考虑予以多孩家庭(tíng)在(zài)新房计分制(zhì)度政策上的支持。

　　从最新公(gōng)布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变(biàn)动(dòng)情(qíng)况来看，广州、深圳的新房(fáng)、二手(shǒu)房价(jià)格仍然是同比(bǐ)去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同比(bǐ)增长了(le)，其他(tā)二(èr)线(xiàn)城市如杭(háng)州、成都、南京、合肥等(děng)城市价格都是同比上(shàng)涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不(bù)急吗(ma)？

　　事实上，上面(miàn)可能更(gèng)急(jí)。3月份，两部门联(lián)合发(fā)文，全面(miàn)推动二手房“带押过户”全国实施，这是一条被广泛好评的(de)新(xīn)政。对于激活二手(shǒu)房交易，具有(yǒu)定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产(chǎn)企(qǐ)业要发(fā)挥国民经济(jì)“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常识，从字面理解一下这两个词，意思就是——顶梁柱如(rú)果(guǒ)不行了，上面(miàn)不(bù)就塌了嘛？压舱石如果压(yā)不(bù)住，小船不就(jiù)翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政策，还有一大波正在路上(shàng)...

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