文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)兰州理工大学是一本还是二本 兰州理工大学是211吗凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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