导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次>

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(g一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次è)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。