饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联(lián)合(hé)发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟马美如简介介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋(wū)买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务马美如简介机构在具体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明(míng)确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià马美如简介)格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费(fèi)等都可能(néng)对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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