OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一(yī)定提(tí)振，二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言(yán)，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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