导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)晋m是山西哪里的车有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72晋m是山西哪里的车万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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