5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在3叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》0％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在3叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等问(wèn)题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》京、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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