导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢g>如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　<柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢strong>四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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