近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(m一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心ù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的(de)开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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