OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位(wè良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物i)业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日(rì)场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没(méi)有造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关(guān)负责(zé)人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我们(men)一些空(kōng)间，但良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那(nà)么多(duō)储备租户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的(de)面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和(hé)张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一(yī)步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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