万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达(dá)申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿(中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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