导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达(dá)到(dào)了(le)户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三(sā蒙古女人为什么不能碰n)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间蒙古女人为什么不能碰数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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