5月以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。<白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么/p>

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观(guān)地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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