导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预(yù)期。

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