一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手房指(zhǐ)导(dǎo)价的消息在房产圈刷屏(píng)了(le)。

　　这(zhè)条(tiáo)消息为什么这么重要(yào)？首先二手房指导价(jià)被称为“核弹(dàn)级”政(zhèng)策，其(qí)次(cì)深圳几乎是最后一个还在“认真”实施这(zhè)条政策的(de)城(chéng)市，最后(hòu)深圳是(shì)房价前三的核心城市。所以，深圳的(de)一举一(yī)动都具有风向(xiàng)标意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二手房指导(dǎo)价如(rú)果取消，首先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市总(zǒng)体回暖(nuǎn)，最后深(shēn)圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的(de)“蝴蝶效应(yīng)”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二(èr)手房(fáng)指导价”正式结束(shù)。传言称(chēng)：二(èr)手房贷(dài)款不(bù)按官(guān)方参考价（指导(dǎo)价），银行核定房(fáng)价以网签备案(àn)价和评(píng)估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变(biàn)成了“参考价(jià)”。

　　目前没有看到官方文件。据证券时报21日(rì)消息，目前深圳(zhèn)多家大行表示“尚未(wèi)接(jiē)到正式通知，目(mù)前仍按参考价办理按(àn)揭”。所以还需要持续的关(guān)注。

　　易居研(yán)究院研究(jiū)总监严跃(yuè)进认(rèn)为，本次政(zhèng)策大概率为(wèi)真(zhēn)，更多体现为银行(xíng)贷款等领域按照新的规则进行(xíng)，但不(bù)会出(chū)台正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价横空(kōng)出(chū)世。当时(shí)，深圳一口气公布了全市3595个(gè)小区的参考价，很多南山、福田、宝(bǎo)安中(zhōng)心区(qū)的高价盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银(yín)行只能按照(zhào)指导价来(lái)计(jì)算首(shǒu)付、发放贷款。

　　当时(shí)大家还不(bù)觉得厉(lì)害(hài)，但经(jīng)历了(le)这两(liǎng)年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价(jià)1000万的房(fáng)子(zi)，如果不“指(zhǐ)导”，可以首(shǒu)付3成即300万；如果指导(dǎo)价打七(qī)折即(jí)700万(wàn)，那么首付(fù)3成210万，加上需(xū)要全(quán)款支付的(de)部分，实际首付去到了510万，相当(dāng)于首付5成了(le)（多给210万(wàn)首付(fù)）。这直接(jiē)让大批(pī)量买家，失去了购房能力(lì)，相当(dāng)于强(qiáng)势“降杠(gāng)杆”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推行二手房参考(kǎo)价以后，东(dōng)莞(guǎn)、宁波(bō)、成(chéng)都、三亚、西安、合(hé)肥(féi)、广州等(děng)10多(duō)个城市陆续跟进。事实也(yě)确(què)实证(zhèng)明了(le)，这(zhè)条政策的“核弹(dàn)”级(jí)别。

　　到(dào)了(le)2021年10月，根据安居客(kè)的统(tǒng)计，实施二手(shǒu)房(fáng)指导价的10个城(chéng)市(shì)，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响(xiǎng)，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例，全国70个大中城市房价只(zhǐ)有(yǒu)6个同比上(shàng)涨，其(qí)他(tā)的泥沙俱下。

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　　深圳，有(yǒu)人付(fù)出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有家(jiā)研究中心(xīn)数据显(xiǎn)示：成交量(liàng)上，二手房(fáng)指(zhǐ)导价出台(tái)当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩(zhǎn)，成交量同(tóng)比下滑47％，全年成(chéng)交量(liàng)仅2.2万(wàn)套，创近二十年最低记录，相较(jiào)2020市场高峰(fēng)缩水近八(bā)成。

　　价(jià)格方面，与二手(shǒu)房指导价发布当月相比，如今二手房(fáng)挂牌价低于及接近参考价的房(fáng)源占比(bǐ)大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手(shǒu)房成交TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其中(zhōng)的人，才(cái)能深切的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩(zhǎn)仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据说(shuō)一位(wèi)码(mǎ)农三年(nián)前(qián)高(gāo)杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万(wàn)破(pò)产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实，买家的(de)实际购房成本高(gāo)达20万/平(píng)，目前价格跌至14万/平，叠加(j加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水iā)这三年的(de)房贷和持有成(chéng)本，差不(bù)多亏损超千万(wàn)。

　　深(shēn)圳(zhèn)一大(dà)批人这两年感(gǎn)受到了太多“心(xīn)酸(suān)”。二手房(fáng)成交量创下(xià)多(duō)年新低，学区(qū)房神话(huà)不再，房产中介(jiè)的日子难过(guò)，投资客挥泪(lèi)斩仓....

　　在稳楼市的基调(diào)下(xià)，2022年以来，实施了二手房指导价(jià)的城市陆陆续续低(dī)调退出，目前只(zhǐ)有深圳(zhèn)还是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明(míng)显

　　最近一线(xiàn)城(chéng)市(shì)也不端着了。

　　近日，北(běi)京在(zài)房山区试点多(duō)子女家庭和职住平衡家庭购房(fáng)支持政(zhèng)策。上海(hǎi)也考(kǎo)虑(lǜ)予以多孩家庭(tíng)在新(xīn)房计分(fēn)制(zhì)度政策上的支持。

　　从(cóng)最新公布(bù)的3月份70个(gè)大中城市商品住宅销售(shòu)价格变动情况来看，广州、深圳的(de)新房、二手房(fáng)价格仍然(rán)是(shì)同(tóng)比去年依然是下(xià)降的。

　　北京(jīng)、上(shàng)海已(yǐ)经同(tóng)比增长(zhǎng)了，其(qí)他(tā)二线城市如杭州、成都、南(nán)京、合肥等城市价格(gé)都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳(zhèn)能(néng)不(bù)急吗(ma)？

　　事实上，上面可能(néng)更急。3月份(fèn)，两部(bù)门联合发文，全面推动(dòng)二手房“带押过户”全国(guó)实施，这是一条被广泛好(hǎo)评的新政。对于激(jī)活(huó)二手房(fáng)交易，具(jù)有定海神针般的作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近(jìn)日更(gèng)是指出：建筑业、房地产企业要发挥国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石(shí)”作(zuò)用。回(huí)归到(dào)常识(shí)，从(cóng)字(zì)面理(lǐ)解一下这(zhè)两个词，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不(bù)住，小(xiǎo)船(chuán)不就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持楼市的政(zhèng)策(cè)，还有(yǒu)一(yī)大波正在路上...

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